Как продать дом быстро и выгодно?

Благоустроенный частный дом выглядит более привлекательно, чем квартира. Здесь нет шумных соседей и грязного городского воздуха, а приусадебный участок позволяет выращивать собственные овощи или фрукты. Однако иногда обстоятельства меняются: владельцы загородной недвижимости находят новую работу в другом городе, разводятся или просто хотят обеспечить подросших детей отдельной жилплощадью.

В таких ситуациях для них становится особенно актуальной информация о том, как продать дом быстро и выгодно. К сожалению, заключить удачную сделку непросто: статистика говорит, что в 2024 году на одного покупателя приходилось семь продавцов. Поэтому просто опубликовать объявление и сидеть в ожидании клиентов не получится: чтобы получить хорошее предложение, хозяин жилья должен основательно поработать над повышением привлекательности объекта.

Особенности продажи недвижимости

Поиск покупателя на загородное жилье — достаточно трудоемкий и длительный процесс. Поэтому еще до начала активных действий продавец должен решить: будет ли он расходовать личное время и ресурсы либо воспользуется помощью профессионалов. Как быстро и удачно продать дом самостоятельно:

1. Учиться правильно составлять объявления. Только правильная подача информации позволит клиенту выделить предложение среди сотен других;
2. Искать удачные площадки для публикации объявления. Многочисленные сайты о недвижимости существенно различаются по посещаемости;
3. Изучать правила позиционирования предложения, выяснять порядок подготовки документации и безопасного оформления сделки;
4. На личном опыте узнавать, как правильно проводить презентации и преодолевать возражения потенциальных покупателей.

Если эти задачи окажутся непосильными для владельца дома, ему следует задуматься о привлечении опытных риелторов. Разумеется, услуги агентств и частных специалистов стоят недешево. Однако эти деньги хороший посредник отработает сполна, если будет:

• Составлять эффективные объявления и размещать их на посещаемых площадках, где быстро продать дом проще всего;
• Управлять потоком потенциальных клиентов, назначая им просмотры в удобное для владельцев жилья время;
• Заниматься подготовкой документов, избавляя продавца от необходимости бегать по инстанциям и стоять в очередях;
•  Указывать на некоторые неочевидные недостатки объекта недвижимости, устранение которых позволит поднять цену и ускорит продажу.

Как подготовить дом к продаже?

Покупатели формируют свое отношение к недвижимости в первые 15–30 секунд осмотра. Потому все предметы и объекты во дворе и внутри дома должны выглядеть если не безупречно, то хотя бы аккуратно. Вероятно, для наведения порядка хозяину придется израсходовать некоторую сумму. Однако опыт показывает, что такие вложения окупаются сполна. Вот несколько советов, как быстро продать дом в деревне:

Оценить внешний вид двора с точки зрения гостя;

• Подходя к участку, покупатель в первую очередь увидит забор. Ветхую ограду стоит отремонтировать и покрасить;
• Дорожки необходимо подмести или даже помыть. Вдоль них можно высадить цветы или установить несколько растений в горшках;
• Прочую территорию нужно очистить от сорняков, засохших деревьев и кустарников, опавших листьев и мусора;
• Хозяйственный инвентарь, инструменты и технику лучше спрятать в сарай;Перед визитом гостей желательно почистить и заполнить бассейн, включить фонтан или водопад (если они есть на участке).

 Привести в порядок крыльцо

• Покрасить ступеньки, перила и опоры, вымыть наружные светильники. Если верхняя сторона навеса видна со стороны, ее также стоит очистить;
• Неплохо установить на веранде или подвесить к горизонтальным опорам навеса несколько неприхотливых растений в горшках;
• Коврик перед дверью лучше заменить на новый. Такая деталь стоит копейки, но создает положительное впечатление.

Осмотреть постройку снаружи

• Фасад, фундамент и кровлю нужно отмыть с помощью компрессора. Трещины необходимо заделать, пятна мха — отчистить;
• Подвал рекомендуется осмотреть на предмет появления сырости и плесени. Возможно, придется выполнить небольшой ремонт;
• Желательно проверить работоспособность всех инженерных систем — включить отопление, открыть воду и газ, прочистить канализацию;
• Покупатели часто уделяют внимание окнам. Стекла необходимо вымыть, деревянные рамы и ставни — зашпаклевать и покрасить;
• Наконец, нужно отмыть или покрасить входную дверь. Петли не должны скрипеть, а замок — заедать.

Провести уборку в помещении

• Завершить все начатые ремонтные работы;
• Наклеить новые обои. Даже недорогие материалы светлых тонов позволят освежить и визуально расширить комнаты;
• Выбросить все старые износившиеся вещи, способные накапливать запахи — шторы, ковры, дорожки;
• Вымыть полы, подоконники, межкомнатные двери. Очистить мебельные фасады специальными составами;
• Проверить все розетки и выключатели. Возможно, придется закупить новый комплект, соответствующий дизайну интерьера;
• Очистить ковры и полы от шерсти домашних питомцев. Постараться устранить запах, который появляется в помещении с животными;
• Спрятать личные вещи, фотографии, памятные сувениры. Покупатель не должен чувствовать связи жилья с прежними хозяевами.

Оценить состояние полов

• Протертые ковры и дорожки лучше выбросить или заменить новыми;
• Деревянные полы, имеющие неприглядный вид, необходимо покрасить или накрыть ковровыми покрытиями;
• Ламинат и паркет можно обработать специальными средствами.

Привести в порядок мебель

• Обустроить в гостиной уютную зону отдыха с мягкой мебелью. Здесь можно поставить журнальный столик, торшер, пуфики и кресла;
• Убрать из спальни все лишние предметы, кроме кровати и пары тумбочек. Лишняя мебель уменьшает видимые размеры комнаты;
• Навести порядок во встроенных шкафах и кладовых. На полках желательно оставить свободное пространство, чтобы создать видимость вместимости;
• Мебель должна выглядеть аккуратно, даже если она не продается. Нужно убедиться в том, что дверцы закрываются ровно, а ящики не перекошены.

Поработать над освещением

• Оценить освещенность комнат днем. Срезать ветки, затеняющие окна;
• Установить более мощные лампы. В ванной холодный свет усилит ощущение чистоты. Для гостиной лучше подойдет теплый спектр;
• Плафоны светильников следует отмыть от пыли и остатков насекомых;
• Углы комнат должны быть освещены. Темные зоны в помещениях зрительно уменьшают пространство.

Убрать на кухне и в ванной

• Спрятать всю посуду и продукты, повесить новые полотенца, надеть новые чехлы на протертые стулья. На столе можно оставить вазу с фруктами;
• Отмыть варочную поверхность, духовку, столешницу, мойку и фасады. Убедиться в том, что все дверцы закрываются;
• Убрать с холодильника магнитики и записки. Такие личные атрибуты мешают гостям почувствовать себя как дома;
• Отмыть ванную и санузел со специальными средствами. Сантехника должна быть белоснежной. Никакие запахи затхлости и канализации не допускаются;
• Вымыть кафельные стены, освежить плиточные швы. Также нужно заменить старые коврики, повесить красивое полотенце и положить новое мыло;
• Перед приходом гостей рекомендуется спрятать кремы, шампуни, мочалки, зубные щетки и гигиенические средства;
• Отмыть следы ржавчины и известкового налета. Заменить прокладки в протекающих кранах, проверить работу сливного бачка.

Привести в порядок гостиную и спальню

• В гостиной можно разжечь камин. Живой огонь наполнит комнату теплом и создаст впечатление комфорта;
• В спальне лучше спрятать все косметические и парфюмерные средства. Комната должна выглядеть нейтральной и обезличенной;
• Желательно постелить новое покрывало и повесить новые занавески. Если таковых нет, следует выстирать и выгладить старые;
• Разбросанные игрушки в детской нежелательны, даже если у гостей есть свой ребенок младшего возраста.

Убраться в гараже и в сарае

• Наличие гаража — это весомое преимущество. Однако внутри следует навести порядок, спрятать инструменты, установить более яркие лампы;
• Если гараж отсутствует, желательно подготовить ровную площадку, которую можно использовать в качестве стоянки для автомобиля;
• В прочих постройках также следует убраться, освободить полки и верстаки, расставить сельскохозяйственное оборудование вдоль стен.

Подготовить баню

• Полностью вымыть помещение, включая окна, двери, полки и решетки;
• Убрать личные гигиенические средства, полотенца, тапочки;
• Положить новые веники, поднести дрова, заполнить бак водой. У гостя должно сложиться впечатление, что все готово для проведения процедуры.

Как рассчитать стоимость дома?

Самому быстро продать частный дом, как правило, достаточно сложно: личная привязанность иногда мешает хозяину назначить для жилья адекватную цену. Чтобы беспристрастно оценить объект, придется воспользоваться одним из двух способов:

• Изучить другие объявления о продаже домов в этом районе. Если учесть их площадь, этажность, год постройки и наличие удобств, то можно понять, какова рыночная цена на аналогичные объекты;
• Поговорить с опытным риелтором. Агенты по недвижимости располагают довольно эффективными методиками оценки объектов с учетом их достоинств и недостатков;

Любой инвестор, знающий, как начать зарабатывать на недвижимости с нуля, может сказать, что для быстрой продажи цену не стоит завышать. Клиенты в первую очередь осматривают объекты со средней стоимостью, а потому могут найти что-то подходящее раньше, чем доберутся до объявления с высокой ценой. Впрочем, во избежание убытков снижать запросы также не рекомендуется.

Для справедливой оценки нужно учесть, что:

1. Дома в легкодоступных популярных районах стоят дороже, чем в отдаленных селах;
2. Наличие поблизости магазинов, торговых центров, больниц и других важных для комфортной жизни учреждений позволяет поднять цену;
3. Асфальтированные дороги и подъезды — это преимущество. Грунтовые — недостаток;
4. Плюсом является автобусное и железнодорожное сообщение с ближайшим городом;
5. Большой участок правильной формы с ровным ландшафтом ценится выше, чем узкий длинный двор с уклоном или перепадами по высоте;
6. Наличие во дворе газонов, лужаек, садовых дорожек — повод для повышения цены;
7. Гараж, летняя кухня, баня и другие хозяйственные постройки помогут увеличить стоимость объекта на 25–30%;
8. Кирпичные дома — самые дорогие. Сложенные из ракушечника — самые дешевые;
9. Дома, построенные не более 10 лет назад, ценятся выше, чем старые постройки;
10. Стоимость жилья прямо пропорциональная его площади;
11. Необходимость проведения ремонтных работ заставляет снизить цену на 10–15%;
12. Газификация, наличие в доме водоснабжения и канализации — это преимущества;
13. Наконец, дороже стоит объект с полностью подготовленными документами, в котором уже нет прописанных жильцов и хозяйских вещей.

Как составить объявление о продаже дома?

Общение с клиентом начинается в тот момент, когда он видит объявление о продаже. Многие способы создания у человека необходимого впечатления описаны в руководствах о том, как стать успешным риэлтором по недвижимости.

Вот некоторые из них:

1. Заголовок — это первое, что читает потенциальный покупатель. Текст заголовка должен интриговать и выделяться на фоне других предложений;
2. Состояние жилья следует описывать конкретными примерами. Например, упомянуть о замене окон и труб отопления, установке водомерных счетчиков;
3. Не нужно игнорировать окружающую среду. Можно написать о спокойных соседях, наличии поблизости магазинов, больниц и других инфраструктурных объектов;
4. О готовности к проведению сделки также не стоит умалчивать. Можно указать, что владелец у недвижимости один, а все документы уже собраны;
5. Термины «Срочно» и «Торг уместен» нежелательны. В первом случае покупатель подумает, что с домом что-то не так, а во втором — что цена изначально завышена;
6. Цену следует указывать обязательно. В противном случае можно получить поток звонков от людей, для которых такая сумма непосильна;
7. Кроме номера телефона, нужно указывать электронную почту, Скайп. Все контакты должны быть активными — покупатель не станет перезванивать, если ему не ответят.

Следуя советам, как быстро продать дом, обязательно нужно воспользоваться возможностью дополнения объявления фотографиями. Чтобы показать свое жилище с лучшей стороны, придется сделать следующее:

1. Перед фотосъемкой нужно сделать уборку и убрать лишние вещи;
2. Чтобы сделать снимки более живыми, следует расставить в комнате несколько декоративных элементов — статуэток, вазочек, корзинок с фруктами;
3. Для кадров необходимо выбирать самые удачные ракурсы, демонстрирующие интерьер с положительной стороны;
4. Фотосессию лучше проводить днем: при ярком естественном освещении комнаты будут казаться больше;
5. Дополнительно нужно сделать несколько фотографий самых привлекательных участков двора, а также самого дома снаружи;
6. Качество снимков должно быть безупречным. Желательно использовать для съемки хороший зеркальный аппарат или пригласить фотографа.

Где искать покупателей?

Как быстро продать дом с земельным участком? Скорость заключения сделки прямо пропорциональна количеству людей, которые увидят объявление о продаже. Чтобы оповестить о предложении максимальную аудиторию, можно попробовать:

• Расклеить объявления о продаже. Этот инструмент работает посредственно, поскольку нельзя заранее предвидеть, в каком районе живет возможный клиент;
• Использовать интернет-ресурсы, где покупатели ищут варианты для инвестиций в недвижимость в 2024 году. Для этих целей подходят специализированные форумы, сайты с объявлениями и местные группы в соцсетях;
• Опубликовать предложение в местных газетах с объявлениями. В первую очередь следует обратить внимание на издания, посвященные продаже домов и квартир;
• Чтоб быстрее продать дом, необходимо известить о своем желании всех друзей и знакомых. Возможно, кто-то из них знает человека, заинтересованного в покупке;
• Наконец, следует написать слова «Продается дом» на самом заборе. Если получится, можно поставить табличку с аналогичной надписью у ближайшего шоссе.

Размещение предложения — это не разовая акция. На сайтах объявление о продаже дома нужно регулярно поднимать, в газетах — публиковать повторно. Если обращений и просмотров недостаточно, необходимо пересмотреть текст: возможно, он содержит мало конкретной информации или много положительных эпитетов. Кроме того, цену на дом следует постоянно сверять с рыночными показателями.

Как подготовиться к показам жилья?

Пустующие дома продают достаточно редко. Обычно люди выставляют на продажу помещение, в котором проживают в настоящий момент. Потому жилье следует не только привести в порядок заранее, но и подготовить непосредственно перед просмотром:

1. Дом желательно показывать днем, при ярком освещении. Нужно поднять жалюзи, раздвинуть шторы. Свет создает впечатление большого пространства;
2. Вечером следует включить светильники во всех комнатах и во дворе. Если световых приборов мало, придется докупить их или попросить на время у знакомых;
3. Нельзя забывать о ежедневной уборке. Перед приходом клиентов следует вымыть полы, вытереть пыль, убрать посуду, освободить мусорные ведра и корзины;
4. Живописный вид из окна обязательно нужно продемонстрировать. Если пейзаж снаружи далек от идеала, лучше закрыть окно легкой занавеской;
5. Домашнее животное на время осмотра лучше вывести погулять. Маленьких шумных детей желательно отправить к бабушке;
6. Миски с кормом, игрушки и другие вещи питомца нужно спрятать. Не все покупатели лояльны к кошкам или собакам;
7. Остальным членам семьи также желательно удалиться. Не очень удобно осматривать комнату, в которой кто-то смотрит телевизор или занимается своим делом;
8. Шум и громкие звуки во время показа нежелательны. Лучше включить тихую инструментальную музыку, чтобы не гадать о вкусах клиентов;
9. На настроение гостей положительно воздействуют приятные натуральные запахи — свежего хлеба или другой выпечки, только что заваренного кофе.

Как правильно показывать дом?

Почему люди покупают частные дома? Кто-то мечтает уехать из пыльного и шумного города, другие следуют советам экспертов, как сохранить деньги в 2024 году от инфляции в России. Перед организацией просмотра стоит выяснить, какие именно цели преследует покупатель: так можно правильно выстроить презентацию и сделать акцент на факторах, которые волнуют гостей больше всего. Кроме того:

1. В среднем клиенты изучают объект около получаса. За это время нужно раскрыть им все достоинства дома и разъяснить преимущества его покупки;
2. Любой хозяин испытывает стресс, когда посторонние оценивают его дом. Нужно сохранять спокойствие, уверенно отвечать на вопросы;
3. Нельзя чрезмерно расхваливать недвижимость и навязывать покупателям сделку. Так можно вызвать сомнения даже у решительно настроенных гостей;
4. Не стоит требовать от клиента немедленного решения. Если нужно его мотивировать, лучше намекнуть на интерес к дому со стороны других возможных покупателей;
5. В первую очередь следует продемонстрировать гостю жилые комнаты. Затем можно переходить к кухне и санузлу. Подсобные помещения лучше осматривать в конце;
6. Желательно также показать работу инженерных систем — отопления, водопровода. Горожане часто уверены, что в деревне топят дровами и умываются в тазике;
7. Наконец, следует ознакомить гостя с участком. При этом следует осмотреть дом снаружи, указать на прочность фундамента, качество кровли и утепление стен.

Лишь в единичных случаях клиенты сразу соглашаются на условия продавца: обычно они стараются поторговаться хотя бы из принципа. Чтобы перенести эту процедуру без финансовых и моральных потерь, нужно придерживаться следующих правил:

• Не стоит называть цену, которую нельзя снизить. Если иметь возможность уступить 150–200 тысяч рублей, клиент подумает, что заключает выгодную сделку;
• Нельзя предоставлять скидку по первому требованию, без возражений. В противном случае покупатель решит, что можно снижать цену бесконечно;
• Каждая следующая скидка должна быть меньше предыдущей. Тогда клиент поймет, что он приблизился к минимуму, а потому торговаться дальше бесполезно;
• Договорившись о цене, нужно заключить предварительный договор и взять задаток. Иначе клиент может попробовать поторговаться еще, в самый неподходящий момент.

Какие документы понадобятся?

Если хозяин решает: «Хочу быстро продать дом», то он должен удостовериться в наличии у него прав собственности на это жилье: известны случаи, когда люди покупали участки с самовольной застройкой, не регистрировали покупку в Росреестре либо, вообще, не подавали документы на участок в Кадастровую палату. Очевидно, что для обеспечения законности сделки нужно пройти процедуру подтверждения своих прав на недвижимость и получить соответствующие свидетельства. После этого необходимо позаботиться о подготовке полного пакета документов для продажи, в который входят:

1. Гражданские паспорта владельцев имущества;
2. Доказательство прав продавца на дом — договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании;
3. Свидетельство о регистрации прав собственности на дом (до 2016 года — выписка из ЕГРП, с 2017 года — выписка из ЕГРН);
4. Доказательство прав на участок — свидетельство или договор аренды;
5. Кадастровый паспорт участка;
6. Межевой план участка с указанием границ и площади;
7. Для самостоятельно построенного дома — акт о вводе в эксплуатацию;
8. Технический паспорт дома с поэтажным планом;
9. Выписка о прописанных в доме лицах;
10. Справка из налоговой службы об отсутствии долгов;
11. Справка из Росреестра об отсутствии обременений;
12. Справка о своевременной оплате коммунальных услуг.

В некоторых ситуациях дополнительно могут понадобиться:

• Для лиц, представляющих стороны в сделке — нотариальные доверенности;
• Заверенное у нотариуса согласие супруга, если дом был куплен или построен в браке;
• Разрешение органов опеки, если в семье продавца есть несовершеннолетние;
• Согласие банка, если имущество является обеспечением по кредиту;
• При продаже части дома — отказы остальных совладельцев от права на выкуп.

Как оформить сделку?

Разумеется, любой желающий обзавестись жильем будет до конца изучать преимущества и недостатки покупки недвижимости. Но, в любом случае, продавец должен обезопасить себя и подписать с клиентом предварительный договор. Согласно этому контракту, покупатель должен совершить покупку в указанный срок и по указанной стоимости: в противном случае он лишается права на возврат залога.

Когда владелец жилья подготовит все документы, а клиент соберет нужную сумму или оформит кредит, можно приступать ко второму этапу — заключению основного договора купли-продажи. Этот документ составляется только в письменной форме с обязательным указанием таких сведений, как:

• Имена и паспортные данные сторон;
• Точное местоположение участка с домом;
• Описание участка — площадь, кадастровый номер, целевое назначение земли;
• Описание дома — материал, количество этажей, площадь;
• Ссылка на документы, подтверждающие права собственности на дом и участок;
• Сумма сделки с указанием отдельных цен на участок и строение;
• Порядок передачи денег;
• Дата и место оформления договора.

Договор подразумевает приобретение дома вместе с участком: закон не разрешает продавать строения отдельно от земли, на которой они стоят. Если сделка включает реализацию части дома, то продавец должен предварительно провести межевание и выделить соответствующую этой доле площадь на придомовой территории.

В принципе, сделку можно и не заверять у нотариуса, хотя в этом случае возрастает опасность признания ее недействительной при возникновении претензий у одной из сторон. Однако в Росреестре факт перехода прав собственности нужно зарегистрировать обязательно. Для этого в адрес ведомства необходимо отправить три копии договора купли-продажи и некоторые другие документы:

• Заявление о переходе прав на имущество;
• Копию свидетельства о правах продавца на владение объектом;
• Кадастровые паспорта участка и строения;
• Копии паспортов сторон сделки;
• Акт приема-передачи дома и участка;
• При необходимости — разрешение супруга на продажу или согласие органов опеки;
• Копию квитанции об уплате пошлины.

Если все документы в порядке, сделку зарегистрируют в течение недели. После этого в ЕГРН будет внесена новая запись, а покупатель получит свое собственное свидетельство.

Налогообложение сделки

Ухоженный частный дом со всеми удобствами стоит дорого: в некоторых случаях продавцу даже не придется выяснять, как заработать деньги на квартиру в Москве. Однако следует понимать, что при оформлении сделки по всем правилам прибылью неизбежно придется делиться с государством:

1. В общем случае продавец платит два налога — от продажи дома и от реализации участка. Поэтому в договоре купли-продажи их стоимость указывают раздельно;
2. Если продавец владел недвижимым имуществом менее пяти лет, то ему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
3. Используя льготы, можно уменьшить налогооблагаемую базу на миллион рублей. Если дом с участком был продан дешевле, налог платить необязательно;
4. Если недвижимость находилась в собственности продавца более пяти лет, то сделка также не облагается налогом;
5. Если продавец получил дом в результате приватизации, в наследство, в подарок от родственника или по договору ренты, то срок владения уменьшается до трех лет;
6. Если участок был куплен ранее, чем за пять лет до сделки, а дом возведен намного позднее, то налог платится только со стоимости строения.

Как быстро продать дом с земельным участком в деревне?

1. Подготовьте документы: выпишите из ЕГРН кадастровый паспорт дома и участка;
2. Определите цену: сравните цены на аналогичные объекты в данной местности и определите рыночную цену на ваш объект;
3. Разместите объявление: на сайтах недвижимости, социальных сетях и в газетах;
4. Подготовьте дом к продаже: отремонтируйте все необходимое, уберите лишние вещи и украсьте интерьер;
5. Организуйте просмотры: ответьте на вопросы потенциальных покупателей и покажите им дом;
6. Заключите договор купли-продажи: согласуйте условия с покупателем и заключите договор;
7. Оформите переход права собственности: сдайте документы в регистрационный орган и оформите переход права собственности;
8. Работайте с агентом недвижимости: Если вы не хотите самостоятельно заниматься продажей, можете работать с агентом недвижимости, который поможет вам в продаже дома;
9. Рекламируйте на местных ресурсах: Рекламируйте на местных ресурсах, таких как газеты, сайты и социальные сети. Это поможет привлечь внимание людей, которые ищут недвижимость в данном регионе;
10. Продемонстрируйте преимущества дома: Подчеркните преимущества дома, такие как близость к лесу, водоему или реке, близость к городу, благоустроенный участок и т.д.

Заключение

Владельцы жилья часто боятся ошибиться: в зависимости от того, насколько удачно выбран момент, сделка может принести как дополнительную прибыль, так и убыток в сотни тысяч рублей. Например, в вопросе о том, когда лучше продавать квартиру в 2024 году сейчас, или подождать, мнения экспертов сходятся: размещать объявления нужно, только если деньги нужны срочно или есть возможность тут же вложить средства в другой объект. Спад на рынке частных домов выражен более интенсивно, вследствие чего нетерпеливый продавец может потерять до 15% стоимости недвижимости. Очевидно, в такой ситуации разумнее подождать два-три года, пока цены опять не начнут расти.