Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в 2017 году

Инвестирование в недвижимость

Распространенное мнение о том, что инвестирование в недвижимость является простым и понятным интуитивно, не вполне соответствует истине. Даже популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и перепродажи жилья сопровождаются огромным количеством нюансов, изучение которых на практике может обернуться значительными потерями.

Чтобы использовать все возможности этого инструмента, следует рассмотреть известные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, изучить распространенные методики работы, а также ознакомиться с основными способами получения дохода. Такой анализ можно использовать как основу для выбора направления, повышения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операциям с капиталом внушительных размеров.

Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе. Покупка квартир и домов как способ не только уберечь капитал от инфляции, но и создать источник гарантированного пассивного дохода, характеризуется невысоким уровнем риска и рекомендуется в качестве обязательной составляющей любого инвестиционного портфеля. Вследствие высоких финансовых требований немного сложнее работать с коммерческой недвижимостью, но и здесь с определенным опытом можно успешно находить достойные внимания объекты.

Инвестиции в недвижимость: достоинства и недостатки

Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента. Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.

Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними — в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.

К достоинствам инвестиций в недвижимость следует отнести:

  • Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
  • Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
  • Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
  • Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
  • Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
  • Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Разумеется, подобный способ получения доходов не лишен и недостатков, в числе которых:

  • Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
  • Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости — инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
  • Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
  • Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
  • Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
  • Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
  • Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.

Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства — строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2017 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.

Как начать инвестировать?

Независимо от выбранного способа получения дохода в сфере недвижимости, инвестиции должны быть последовательными и поэтапными. Кроме минимизации рисков, такой метод в некоторых случаях позволяет получать дополнительную прибыль.

Определение финансовых возможностей

Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.

При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства. Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов — найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».

Изучение рынка

От качества предварительного анализа и верного выбора сегмента зависят размеры будущей прибыли. Следует изучить тенденции движения цен, оценить потенциал развития выбранной области и определить, стоит ли инвестировать в недвижимость в данный момент времени: не исключено, что стоимость объектов искусственно завышена риэлторами и застройщиками.

Выбор объекта

После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать. Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится — оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры. Кроме того, следует определить способ получения дохода — некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.

Получение прибыли

Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода — аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:

  1. Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
  2. Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).
На этапе получения прибыли также можно увеличить стоимость объекта и доходность инвестиций в недвижимость 2017 года следующим путем:

  • Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
  • Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
  • Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно — можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
  • Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта — к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.

В какую недвижимость инвестировать?

При выборе региона для работы, желательно отдавать предпочтение мегаполисам, так как инвестировать в недвижимость в 2017 году в крупных городах намного выгоднее: это обусловлено высокой ликвидностью объектов и постоянным спросом. Впрочем, при определенном подходе можно найти достойные внимания помещения и в небольших населенных пунктах — производственные площади, земельные участки под строительство. В целом инвестировать в недвижимость в России можно в:

  • Объекты для временного или постоянного проживания людей (квартиры, дома, коттеджи, апартаменты);
  • Объекты коммерческого предназначения (землю под производство, помещения для магазинов и офисов, промышленные здания, торгово-развлекательные центры).

Жилая недвижимость

Вложения в жилую недвижимость — лучшие инвестиции для тех, кто только начинает работу. При этом можно проводить как операции на первичном рынке (покупать, продавать и сдавать в аренду объекты в новостройках), так и заниматься вторичным жильем. Преимущество второго варианта в том, что покупку можно совершить с помощью ипотеки, после чего немедленно сдать объект в аренду и компенсировать связанные с регулярными платежами расходы.

Чтобы определить, стоит ли инвестировать в недвижимость, следует обратить внимание на следующие факторы:

  • Местонахождение (в престижном, спальном и экологически чистом районе);
  • Планировку (количество и расположение комнат, размеры подсобных помещений);
  • Состояние (наличие ремонта и общий износ инженерных сетей);
  • Инфраструктуру (удаленность от детских садов, школ, магазинов и поликлиник, наличие подъездов и парковок, доступность общественного транспорта).

Коммерческая недвижимость

Перед тем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта и его привлекательность для определенных типов бизнеса:

  • Учесть наличие коммуникаций, складских и подсобных помещений, возможность подъезда большегрузного транспорта (для производственных помещений);
  • Оценить близость к местам скопления людей, наличие транспортных развязок и узлов, удаленность от центральных улиц (для торговых помещений и заведений общепита);
  • Оценить близость к центрам деловой активности, наличие парковок (для офисных помещений).

Инвестиции в коммерческую недвижимость невозможны без привлечения достаточно большого капитала в 7–10 миллионов рублей, однако высокая арендная плата в этом случае позволяет окупить вложения значительно быстрее — уже через 6–8 лет.

Земельные участки

В зависимости от целевого назначения, инвестиции в землю можно разделить на краткосрочные (участки под строительство) и долгосрочные (сельскохозяйственные угодья и промышленные зоны). При этом для покупки земельного участка необходимые размеры капитала могут быть в несколько раз меньше, чем при работе с готовыми объектами строительства.

Инвестирование в участки характеризуется целым рядом преимуществ:

  • Отсутствуют коммунальные платежи;
  • Налоговые платежи намного ниже;
  • Участок не требует обслуживания или ремонта;
  • Упрощена процедура покупки и оформления документов;
  • Не требуется посредничество риэлторов.

Следует отметить, что находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса — этот риск обязательно нужно учитывать при выборе объекта для инвестирования.

Загородная недвижимость

Жители мегаполисов часто стремятся приобрести загородное жилье для отдыха или постоянного проживания, поскольку осознают вред, наносимый здоровью постоянным шумом, выхлопными газами и смогом больших городов. Популярностью пользуются как особняки, так и дачные участки, коттеджи, дома в пригороде. Инвестировать в загородную недвижимость можно посредством:

  • Приобретения недостроенных объектов;
  • Покупки готовых домов и коттеджей;
  • Покупки земельных участков для будущего строительства.

Стоимость объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам — потому эффективное инвестирование предполагает изучение планов развития пригородов и небольших населенных пунктов.

Недвижимость на стадии строительства

Несмотря на риск заморозки строительства или банкротства застройщика, инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних его этапах характеризуются высокой доходностью. Стоимость объекта непрерывно растет в процессе возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, включающего:

  • Закладку фундамента;
  • Строительство первых этажей;
  • Завершение монтажных работ;
  • Завершение отделочных работ;
  • Вручение ключей первым жильцам;
  • Строительство сопутствующей инфраструктуры, благоустройство территорий.

На каждом из этих этапов, цена квартиры возрастает на 8–10% и в результате для самых перспективных проектов может вдвое превысить первоначальную.

Видео по теме Видео по теме

Вклады в фонды недвижимости

Коллективными инвестициями в недвижимость занимаются паевые фонды, позволяющие аккумулировать средства вкладчиков. При этом недвижимость не оформляется в качестве собственности инвестора, а управлением капиталами занимаются профессиональные инвесторы, что позволяет рядовому вкладчику экономить время, силы и деньги на уплате налогов.

Дополнительные преимущества инвестиционных фондов — возможность купить пай по приемлемой цене (не более 300 тысяч рублей) и получение доступа к инвестициям практически в любые объекты: торговые центры, многоэтажные жилые дома, отели, офисные здания. Для инвестора с небольшим капиталом просто не существует другой возможности вложить средства в подобную недвижимость.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Работа с иностранными объектами не рекомендуется новичкам, поскольку предполагает знание рынка недвижимости другого государства, знакомство с тонкостями местного законодательства и понимание структуры спроса.

Наибольшей популярностью пользуются курортные города и зоны отдыха, где частному инвестору доступны:

  • Виллы и коттеджи;
  • Мини-отели;
  • Квартиры;
  • Коллективные инвестиции в более крупные объекты.

Стоимость подобной недвижимости зачастую сравнима с ценой однокомнатной квартиры в пределах МКАД, а повышенный интерес со стороны отдыхающих граждан позволяет устанавливать более высокую арендную плату и сдавать квартиры не только помесячно, но и посуточно, и даже почасово. Единственный недостаток таких объектов — явно выраженная сезонность, чего лишены квартиры и хостелы в крупных европейских городах, позволяющие получать постоянный доход от проживания туристов и путешественников.

Заключение

Инвестированию в недвижимость обычно сопутствует большая подготовительная работа: оценка собственного капитала, исследование рынка, поиск подходящего объекта. Даже после покупки придется нести расходы, связанные с ремонтом, налогами, коммунальными платежами. Поэтому этот способ получения дохода нельзя назвать слишком уж простым и доступным: если инвестор не готов к такой активной деятельности — лучше предпочесть покупку золота или банковский депозит.

Однако сложно представить себе более надежный способ сохранения средств. Кроме того, при достаточном опыте и соответствующих размерах начального капитала можно работать с несколькими объектами одновременно, что повышает уровень доходов в несколько раз.

Оцените статью - (21 проголосовало. Оценка: 4,95 из 5)
Загрузка...
Оставьте свой комментарий

Здесь вы можете поделиться мнением и опытом на тему данной страницы.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: